Mới đây, TAND TP.HCM đã sửa một bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc của TAND huyện Bình Chánh. Hợp đồng bị vô hiệu do lỗi của hai bên vì thỏa thuận chuyển nhượng đất mà không rõ đất ở đâu.

Theo đơn khởi kiện của ông T. thì ngày 27-2-2017, ông T. và ông P. thống nhất với nhau là ông P. bán cho ông T. 2.400 m2 đất (đã cắm mốc vào ngày 27-2-2017), giá 600 triệu đồng/1.000 m2 = 1,44 tỉ đồng.

Ông T. đặt cọc 100 triệu đồng. Hai bên thống nhất chờ đến khi được giải quyết tách thửa đất nông nghiệp thì tiếp tục làm các thủ tục còn lại. Ông T. đã nhiều lần yêu cầu tiếp tục thực hiện việc mua bán nhưng ông P. lại chuyển nhượng phần đất này cho người khác. Ông T. yêu cầu ông P. trả lại tiền cọc và bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc, tổng cộng là 300 triệu đồng.

Bị đơn thừa nhận có nhận cọc nhưng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 200 m2 với giá 200 triệu đồng. Hiện nay với diện tích đất lúa này, pháp luật không cho phép tách thửa nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bị đơn đã nhiều lần thương lượng hủy hợp đồng nhưng không thành. Bị đơn đồng ý trả 100 triệu đồng đã nhận, không đồng ý bồi thường.

Ngày 10-6-2020, TAND huyện Bình Chánh đã xử chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 200 triệu đồng. Nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo án sơ thẩm.

VKSND huyện Bình Chánh kháng nghị sửa án sơ thẩm theo hướng hợp đồng vô hiệu do lỗi của cả hai bên, không ai phải bồi thường, tiền cọc trả lại cho người đã đặt cọc.

HĐXX phúc thẩm nhận thấy phần đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng không rõ số tờ bản đồ, không rõ diện tích, không rõ vị trí, không rõ thuộc giấy chứng nhận nào.

Nguyên đơn cho rằng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng 2.400 m2, còn bị đơn cho rằng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng 200 m2. Có thể thấy giao dịch đặt cọc không thể thực hiện được là do lỗi của hai bên. Do có đối tượng không thể thực hiện được nên giấy đặt cọc chuyển nhượng đất bị vô hiệu, cần phải bị hủy bỏ.

Ngoài ra, thửa đất cấp cho hộ gia đình bị đơn có diện tích 7.340 m2. Tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc, bị đơn không được các thành viên khác trong hộ gia đình đồng ý hay ủy quyền nhận tiền đặt cọc.

Tòa sơ thẩm căn cứ đoạn ghi âm hội thoại (USB) để xem xét nghĩa vụ bồi thường. Tuy nhiên, đoạn ghi âm này chưa được giám định giọng nói và không được bị đơn thừa nhận nên không được xem là chứng cứ trực tiếp trong vụ án.

Từ đó, HĐXX phúc thẩm chấp nhận kháng nghị của VKSND huyện Bình Chánh, sửa án sơ thẩm, buộc bị đơn trả lại tiền cọc đã nhận, không bên nào phải bồi thường.